总结一下我对房地产未来的看法

作者:ahr999

发布时间:2019年3月9日

网络来源:新浪微博

1、与任何其它资产一样,房产价格的决定性因素也是供需。

2、我国房地产过去20年飙涨是,压制供应和需求猛增两个因素共同作用的结果。压制供应,就是所谓保证耕地红线,死活不放地盖房子。需求猛增,就是城市化进程,很多人进城。

3、这两个因素导致房产必涨,于是就会有人囤房子。这很正常,就像我们现在知道,比特币必涨,于是囤币,一样的道理。

4、这两个因素未来是否会发生变化?压制供应还会继续,没有看到任何相关政策变化。但是需求开始有一些变化了。

5、需求的第一控制因素是人。我国的人口结构已经严重老龄化,过去有两个生育高峰。1962-1973,1981-1997。其实,第二个高峰是第一个高峰的人生孩子造成的。

6、第二个高峰的人需要结婚买房,第一个高峰的人用一辈子积蓄付钱,于是房子需求暴增。

7、未来呢?第一个高峰的人开始退休,第二个高峰的人都有房子了,而新生人口断崖。而且很多新生儿一出生就已经有好几套房子了。建房子卖给谁?

8、一线城市的需求不会增长了。比如北京,限制了人口总量,就这么多人。所以,房价大概率也不会暴涨了。但学区房可能是例外,因为80后这波生育高峰期的孩子要上学了。当然,教育也在发生翻天覆地的变化,如果家长不追求高考,学区也没意义了。但短期巨变的可能性不大。

9、二线城市可能还有点机会。最近很多二线城市放开户口政策,抢人,人口增长,对房子的需求就大,于是这些城市的房子大概率会涨。

10、三四线城市会一蹶不振。这些城市已经没有年轻愿意去了,将来的命运大概率是鬼城。

11、除了人口因素,科技发展也在弱化房子的需求。大部分年轻人只需要一张床,一张桌子,一台电脑,一部手机,就可以过一天,甚至可以过一年。商业地产也一样会萎缩,因为没人逛街了。

12、囤房产的逻辑是房价会涨。如果预期发生变化,就不会有人囤了。因为房产的收益率极低,一套价值千万的房产,租金才20万,年收益率才2%。如果房价不能涨,就不会有人囤了。

13、房产税的作用一定是明显的。这也是为什么,喊了很多年,一直没有落地。因为一个不小心,房价可能就崩了。

14、房产税也不会对租金产生很大影响。租金也是供需决定的,房产税并不影响供和需。如果租金涨,大不了合租呗,反正本来一张床就够用的。所以,房产税会进一步降低房产的收益率。人们囤房的意愿会继续降低。

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