盛世危言!2008年深圳楼市崩盘,有人暴富,有人跳楼……

作者:楼市团长

发布时间:2020年6月24日

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2015年以来,很多朋友只听过炒房赚钱,却不曾经历过炒房炒崩盘的滋味。可谓只见猫吃肉,不闻猫被打。我曾经亲历过一次刻骨铭心的楼市崩盘,整个过程体会深刻,异常酸爽。如今回想起来,仍不免心有余悸。

不曾失恋的人,无法体会爱情的可贵;不经历过崩盘的人,不足以谈投资,因为他的内心对市场的变化无常不存敬畏。我们皆是芸芸众生,绝非什么天纵之才,市场的不确定性是我们时刻需要防范的。

防范不确定性,就要懂得认识风险和判断趋势,今天我把自己在2008年楼市崩盘的体会详细写出来,请您耐心阅读,一定对您以后的购房有所帮助。

01
危机来临
2007年,深圳楼市出现了前所未有的疯狂:房价短短半年之内大幅上涨,全民排队买房,无心工作。面对涨得异常凶猛的房价,本来大家的心态就极不稳定,所谓房价涨得越快就越容易逼空。当一个投资品价格非常高的时候,哪怕利好也会被当成利空,因为所有人都担心自己高位被套,所以一有风吹草动,他们就会立即抛售。

恰巧,2008年出现了实质性的利空:世界爆发了金融危机。

当年美国从伊拉克和阿富汗撤军,原油价格跳水,高盛和摩根向新世纪金融公司逼债,引发连环次贷危机,美国经济下滑拖累全球,中国经济急速下挫,市场哀鸿。

此前一年,深圳商品房均价一度攀升至18000元/平方米,达到全国最高水平;2008年危机发生之后,深圳市一手住宅成交均价跌到12800元/平方米,没想还没跌到底。

到了2009年初,房价再度下跌,至接近10000元/平方米。

不到500天的时间里,深圳房价从1.8万跌到1万,几近腰斩。那么当年的市场发生了什么呢?

1.开发商集体降价

▲“再低,就不可能了。”  2008年5月,佳兆业地产打出了至今都让人无法忘怀的广告牌。

金地梅陇镇——07年金地梅陇镇每平方米叫价1.8万元。到了08年四期开盘,他们打出“6670元/平方米起放肆触底”的口号;从1.8万到6670,真的很放肆;英郡年华——从07年下半年最高峰的均价13000元/平方米(毛坯),到08年9月三起价6888元/平方米(精装),最低价至6300元/平方米。凭借如此任性的举动,它还上了CCTV2《经济半小时》。

泰华阳光海——07年最高峰均价每平方米为16000元,08年7月19日,二期6-7栋开盘均价7500-8500元/平方米(含800元/平方米精装修),真正的便宜大甩卖。

诺德国际——均价12500元/平方米,7月19号特价9080元/平方米引发业主维权,拉横幅围攻开发商,要求退房。

▲2008年年底,前海楼盘最低7380元/平方米,简直跌到了地板价。

2008年,新闻几乎每周都刊登因为开发商降价而导致的维权事件。其中万科第五园、金地梅陇镇、碧水龙庭、诺德国际、锦峰森邻、宏发领域、半岛城邦皆在此列。

当年李嘉诚旗下的品牌亦遭维权,售楼部被人打砸,一片狼籍。他在记者采访时说:“大家签完合同,白纸黑字,楼市降价了你们就来打砸我们的售楼部,楼市涨价的时候你们赚了钱为什么不跟我们分?”他对认为购房者缺乏契约精神,认为盲目打砸并不妥的看法,引来了网民的一片痛骂。李嘉诚在网民心中的形象,从改革开放初期就受到领导接见的先行者、华人企业家变成大家眼中的奸商。
2.业主断供
2008年6月25日,深圳爆发了首宗断供案例。当事人是宝安泰华大厦的业主,该业主于2007年高峰期以单价8000元/平方米的价格购入该大厦一套二手房,后下跌超过30%,无奈之下断供。

祸不单行,7月底,深圳碧水龙庭68户业主宣布集体断供,这次波及面更大了。

早年来深打拼的李小姐是当时断供大军中的一员,2008年初她通过按揭买了英郡年华一套40多平米的一居室,准备作为婚房。

但是在交了三个月的月供后,李小姐决定不要房子了!

“太过分了,拼命地降价!” 李小姐说她购买英郡年华的单价是11000多元,很多早一点购买的业主价格更高,最高的是13000多元,但是现在,英郡年华三期售价只有6888元,跌幅超过了40%。

戏剧的是,2008年之后高层出台了4万亿救市措施,李小姐弃购的房子2009年居然涨了一倍,她被气得捶胸顿足,回了湖南老家。

3.中介跑路、关铺、裁员

当房价崩盘,首当其冲的就是中介代理,因为成交量缩减,会导致他们无法维持庞大的铺租和人工工资压力。

当年跑路的经纪公司真的此起彼伏:

其实2007年11月13日已经初露端倪,当时“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估有限公司爆发财务危机,公司法人代表、总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑,这家拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘,一时舆论哗然。

2008年1月,在全国各地拥有1850家地铺的创辉租售陷入“关铺门”,大幅收缩战线。

……

没有跑路的经纪公司,为了度过危机,也不断关铺,裁员,减少支出。

中原地产率先开刀,一边关铺,一边裁员,当年大量的员工被迫转业,去做了搬运工。

世华地产,员工从4000人一下子削减至2800人,公司好的时候大谈理想,但是裁员的时候老板一点也不心软。

6年后中天置业创始人蒋飞被抓,锒铛入狱;9年后世华地产借壳Q房网上市,创始人梁文华身价百亿,10年后,中原地产创始人施永青被链家贝壳疯狂围剿,退守香港,真是同人不同命,令人唏嘘。

4.炒房客的暴富与跳楼
“最高峰时我手里有几十套房,只要时机抓得准,买房就等于买印钞机。”

在深圳投资房产多年的杰哥,是深圳楼市的幸运儿。他发迹于广州,早年开公司做生意,累积下不少资金。他2004年来深圳,彼时深圳尚未如今天之如日中天,南山还在拼命填海,宝安中心更是尚未成型,深圳整体经济都不如国内其他一线城市。

杰哥误打误撞,前面几套房子买在南山区,皆因南山那时仍是深圳人眼中的西伯利亚,是出租车司机不愿意去的地方,房价洼地。

“很便宜,真的很便宜,当时几万元首付就能在南山买到房,有些房子租金几乎可与月供相抵,并且不限购,一口气可以买几套。”

谈及深圳楼市的黄金时代,杰哥不免有几丝怀念。在那个时代,短短几年间,他就累积下大量的财富。

然而像杰哥这样幸运儿并不多,当年断供崩盘的炒房客比比皆是。

有些炒房客高杠杆入市,连首付和月供都是借的,一旦行情转跌,他们就受不了。可能有朋友会问:为什么不卖几套回血呢?

不是不想卖,是卖了也资不抵债。100万的房子,欠银行70万, 后来房子跌到了65万,卖掉房子你得到的资金根本不够还银行的债。

龙叔就是其中一个,他原先是罗湖贸易公司的职员,在2007年利用高评高贷的手法,买了很多套房产,风格异常激进。无奈天公不作美,2008年爆发了金融危机,龙叔一边资产缩水,一边月供告急,被迫卖掉近3000万的房产,可是仍然无法还清银行的债务,最终新闻媒体公布了他跳楼身亡的消息。所谓人死债灭,很多人没想到龙叔最后以这样一种方式还清债务。

当然,那一年对于真正的资深投资者而言往往是世纪性机会,因为房价下跌,他们得以大肆抄底,到第二年国家出手挽救楼市,大搞货币宽松,这些人的资产也跟着水涨船高。

在投资领域,机会是跌出来的,风险是涨出来的。我很少在楼市大涨以后买房,2008年之后每一套房几乎都是在行情很淡的时候买入的,并且回报率都不错。

02
如何认识崩盘
崩盘分为三种:1、阶段性崩盘

2、长期阴跌性崩盘

3、彻底崩盘

所谓阶段性崩盘,就是指一个国家或城市的房地产市场短时间内急速下挫,但是由于经济的根基没有被摧毁,很快房价又止跌回升,前后间隔约12个月左右。

2008年的深圳楼盘崩盘就是这种模式,受金融危机的影响,房价短时间下跌,但是由于深圳的人口数量和结构、产业基础等依然还在,加上国家大力救市,很快房价就反弹,没有实质性崩盘。这种模式有个特征就是:来得快,去得也快。

所谓长期阴跌性崩盘,是指一个国家或城市的房价出现了年年下跌的趋势,持续时间短则三五年,长则十几年。其中90年代崩盘,2003才回到最初价格高点的海南以及1997年金融危机之后,直到2007年前后才回到顶峰时期价格的香港,都属于此种模式。

这种模式的特征是:刚开始时跌一下,然后回光返照式上涨,接着进入漫长的阴跌,你以为是短暂回调,实际是钝刀割肉,最终等到你发现楼价下跌已经被深深套住了,无法逃跑。所谓彻底崩盘,也就是一个国家或某个城市的房地产市场出现了事实性的崩盘,并且几乎没有再次回升至最初价格高点的希望。中国的鄂尔多斯,东北鹤岗,日本楼市都属于此种模式。这种模式的特征是:没救了。

根据多年的经验,我们认为中国整体房地产市场目前没有崩盘的风险,主要原因是:

住房贷款是中国商业银行的主要资产,由于大部分人的房产都有70%抵押在银行,从一定意义上来讲房贷是国有资产。如果出现房价持续下跌,高层一定会出手托市。

市面上的“六大银行”几乎可以代表整个银行业的情况,而在国内银行业的严监管现状下,国有商业银行的经营逻辑是大体相同的。因此我们先以工行为例,探索银行的贷款结构。

从19年工行发布的年报来看,从业务类型来划分,公司类贷款占比达到了59.4%,其中交通运输、仓储和邮政业占到了24.9%,房地产业占到了7.5%。个人贷款占总信贷投放量的38.1%,其中个人住房贷款占个人贷款的80.9%。将个人按揭贷款称作银行信贷资产“压舱石”,不是没有道理的。

简单的计算就可以得出,工行投向房地产的信贷投放量比例最高,达到35.27%,第二名投向交运、仓储和邮政业的贷款占14.79%,仅占首位的一半。

其他国有银行情况也基本相同。从宏观来看,Wind数据显示,A股36家上市银行涉房贷款合计达33.98万亿元,占总贷款金额的32.99%,其中,36家上市银行个人住房贷款金额高达27.6万亿元,占比达26.7%。

可以充分认为,商业银行最主要的资产是房地产信贷,这是保证商业银行偿债能力的基础。我们也就在层层穿透中得出了第一条结论——在人民币发行的信用基础中,房地产占有了很大一部分比重。

只要房地产依然坚挺,房地产信贷就是可靠的抵押资产,人民币的信用就有保障。这是为什么我们讲,中国的货币制度实际上是“土地本位制”。对中国的宏观经济来说,房地产是发动机,而绝非蓄水池。

对于我们这样一个超级大国来说,稳定是压倒一切的。在此情况下,大boss绝不可能任由房地产出现过大波动——无论是上涨还是下跌。

事实上,如果想要更加深刻地理解房地产的本质、理解“土地本位制”,我们还需要向下穿透到房地产的承载,探索另外一个层面的内容——土地财政。

简单来说,土地财政的本质,就是通过出售未来70年土地的增值,为城市公共服务和基础设施进行融资。土地财政使得土地成为中国地方政府最重要的信用来源。

如同威廉·配第所说,“土地是财富之母”。如果将房地产看作露出水面的冰山,那么土地财政就是隐藏在水面之下的巨大存在。

土地财政帮助地方政府以无法想象的速度积累起城市化的原始资本,高铁、机场、大楼……一个一个拔地而起。直到现在,基建也一直是发展的主旋律,对于基础设施建设的态度,我们可以在工行的年报中窥知一二:

“进一步优化信贷规模区域配置,重点支持粤港澳大湾区、长三角一体化、长江经济带、京津冀协同发展等国家重大战略以及深圳先行示范区、雄安新区和自贸区建设,支持产业向中西部和东北地区转移以及中西部地区基础设施建设,促进区域协调发展。”大基建和房地产又是相互支撑相依为命的两个相关体:没有大基建,投资上不来,经济增长没保证,人民币升值可能会立刻掉头转为贬值,那么房地产及各种资产通胀无从谈起;同样,没有房地产热,没有越来越高的地价,地方政府既卖不出地价,又无从将土地质押融资,就没有钱搞基建。只有双方珠联璧合,才有稳定的经济增长。

如果楼市崩盘,那么在它发生之前会有什么迹象呢?如果出现以下的情况,大家要小心:

第一,国企、央企不再摘地。央企国企“赌地王”,早已经不是秘密,每一次地王潮的掀起,都离不开他们的身影,但每一次风险登陆,国资早就提前撤退。如果你所在的城市,国资公司不再抢地,说明市场风向正在发生变化,因为大庄家可能已经撤离了。

第二,土地大量流拍。这意味着土地市场信心不足,大规模债务围剿和政策监管双重挤压,民营开发商拿地收缩,这就导致土地溢价率上不去,市场进入冷却期。

第三,中介集体破产。市场遭遇冰点,二手房流动性一定最差,底薪不养人,门店跟着破产。门店破产越多,说明交易量越差,反之,开店越多,说明交易量越大。

第四,上下游产业破产潮。因为房地产上下游产业链密集,如果房企倒闭,必然引发钢材、陶瓷、地砖、石材、机械、水泥、电气等行业一并遇冷,这些属于人力密集型产业,遇冷就死,几个月就完。

第五,非法融资维权。中小型房企融资渠道狭窄,很多属于非法融资,因此,房企倒闭,项目烂尾,开发商跑路之后,必然引起维权潮。这一类型极为常见,案例不少。

第六、信贷遭严控。因为信用泛滥,导致加杠杆买房不胜枚举,导致很多无信用、无资产客户进入买房大军,想要抄底转手,这一批人断供最为密集,银行防不胜防。

第七、银行利率大涨。银行为了降低自身风险,不断提高房贷利率,而且房贷审批放缓。这个信号极为明显,只要银行利率上调,收紧资金,很多人就受不了。

第八、二手毁约断供。房价上行,卖家容易毁约;房价下行,买家容易毁约,毁约事小,影响却很恶劣,严重挫伤市场信心,形成连环效应。

03
对大家的一点告诫
1、切勿在楼市大涨之后匆忙入市,如果你胆敢入市就要认真选低价笋盘,同时做好可能高位站岗的准备,留足月供,一边自住一边等待下一轮大涨。2、在历史的长河中,那种房价暴跌30%,50%的大崩盘、大萧条,没几回。

20世纪到现在100多年,像美国大萧条、日本楼市崩盘、亚洲金融风暴,这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”,更是比较罕见的个案了。如果你今年已经五十岁,可能你此生都见不到中国整体大崩盘的那一天。

3、毫无疑问,泡沫总是会破的。同样毫无疑问的是,泡沫在破灭之前房价还会继续上涨很多年。地球上的确没有永远只涨不跌的房价,美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场,在过去的100多年里,他们都无一例外的经历了大崩盘。认为中国可以例外的,是在侮辱别人的智商。不要觉得中国的房价连涨十几年是多么新鲜的事情,很多地方都出现过。拉长一点看,泡沫的破灭也是不可避免的。

但这些年来,我们总是过于强调崩盘的恐怖性,这太片面。大崩盘的确很恐怖。但是大家看看那些地方,在崩盘之前,房价连续上涨了多少年?

将来中国楼市的确会崩盘,但是没人知道是哪一年,与其傻傻地等待这个不知道什么时候到来的坏消息,不如趁房价不断上涨的这些年赚够钱然后走人。

2003年就有很多专家教授说中国房价充满泡沫,号召大家千万不要买房,相信他们的人现在还在租房,四处奔波,而懂得抓住机遇的人早就赚够了钱。在中国如果你不买房,你错过的不是一套房,而是一个时代。

4、预测泡沫是徒劳的,坚持任何一种观点都会有对的那一天。

预测楼价崩盘,就像预测一个人始终会死一样,我们每一个人最终都会归于黄土,难道这样我们就放弃奋斗吗?生命的终点没有意义,过程才是人生。楼市始终会崩盘,但是它的精彩在于上涨的过程。

再强大的政府、再流弊的经济学家,谁也预测不到、谁也挡不住经济大周期的突袭。预测泡沫都是徒劳的。

5、长期看,因为害怕泡沫而不去买房,个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂,有可能横跨你的一生。

美国两次大崩盘 ,横跨了接近一个世纪。总人口1亿左右的日本在大崩盘之前房价涨了接近40年。回头看,中国房改以来,也有18年了。但是你的人生,有几个18年?有几个30年?为了等一个到现在都还没来的大崩盘,可能你要错过好几次楼市大涨改善家庭资产的机会。比如:2003年,2005年,2009年,2010年,2013年,2015年。我想说的是:预测正确与否不是最重要的,时间才是,机遇才是。

6、未来几十年,房地产依然是中国家庭储藏财富和抵抗通胀的最好方式。

也许有更好的方式,但是,和普通老百姓攸关又最没有专业门槛的,就是房地产了。看看美国、香港那些数据,结论很鲜明,香港房价在98年亚洲金融风暴之后依然创了新高。每一个国家的房地产在长期过程中,都会表现出上涨趋势,期间会经历多次的小调整,但基本都是:涨起来很凶猛,跌起来一般般,所谓涨多跌少,永远回不到过去。

我说那么多目的是什么呢?对,告诫大家买房自住可以,千万不要炒房,因为炒房只有两个结果:一个是暴富,另一个是爆仓。

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