杠杆与流动性

作者:金牛哥看楼市

发布时间:2019年9月22日

网络来源:知乎

房产投资领域,无论是投资实践还是日常圈内吹水聊天,基本上都会经常提及两样东西,房子流动性和杠杆。

杠杆与流动性,这两样东西,究竟是杠杆重要或是流动性重要?

是杠杆优先原则还是流动性优先原则?

圈友们经常争论不休,各有各的投资观点,各有各的表述,似乎各有各的道理!

一时难分高低对错!

有的观点说,流动性占压倒性重要。

没有流动性的房子,没法套现,就是一堆砖头。

甩不出,卖不掉。

有人说,投资房子确保流动性,是买房投资的铁律!

买房投资忽视流动性,买入那一刻起就是错误,未来卖出方知房子投资的痛苦!

流动性普遍投资者都知道其重要性,但流动性与杠杆往往不能鱼与熊掌兼得啊!

一)流动性

流动性是指房产能够以一个合理的价格顺利变现的能力。

指卖出房产所需要的时间与正常市场价格相比的折扣之间的关系,流动性反映的是房产变现能力的指标!

房产流动性高低,关键是看房产的出卖难易程度!

优质中心区域的房产,是香孛孛,多人排长队等着的需求,这些房产比较容易出租出售!

市场价,挂出放盘,正常价一周就能出货,这些才是高流动性的标的!

房产流动性大小一般有这样的关系:

次新房>老破房

电楼房>步梯房

花园小区房>独栋大楼

市中心的房>郊区的房

刚需小户>豪宅大户

三房>二房、四房、一房

一线中心区,次新花园电梯,刚需户型小三房,是最优质,最高流动性的标的物!

二)杠杆

古希腊科学家阿基米德说过,给我一个支点就能耗起整个地球。

就是说,只要我的杠杆足够长,重量再大的物体,也有办法把它耗起来。

杠杆通过科学机械的方法,放大了自身的力量,获取远超自身能力范围的力量。

这里房地产投资所说的杠杆是指金融杠杆。

金融杠杆,就是用很少的自有资金,耗动金融银行的贷款,通过一些办法买入控制大量房产,用最少的资金控制最多的房产。

以小博大,以小赢多!这就是金融杠杠的魅力。

杠杆的作用放大了投资者的力量,放大了金融的力量。

单一房产投资,专业行家无不都是追求极限的放大杠杆。

按照现行的房地产金融政策,首付30%,就有自动获取3.3倍的杠杆。

假说你首付30万,贷款70万,买了一套100万的房子。

总资产/资产净值=杠杆倍数

100万/30万=3.3倍

另一套房子,你投入了自有现金30万首付,贷款了570万,买到了600万的房子。

600万/30万=20倍

你用30万的投入,耗动了600万的资产,放了20倍杠杆!

杠杆倍数越高,说明了用小资金耗动了大资产。

但也同时说明了你的负债率很高,潜在收益与风险都大大增高!

房地产投资的年化增长率,一般也才百分之十几,资本收益率放在任何实体经济层面都不算高!

关键是可以放杠杆,放贷款,房地产银行认啊,这个行业天生就容易放杠杆!

百分之十五的年化收益率乘于20倍杠杆(15%x20=/300%),就年化资本利得300%的收益!

300%的年化收益率,了不得,碾压了一切实体经济!

实体经济银行不认不抵押,无法放杠杆啊!

马克思曾说过,一有适当的利润,资本就会非常胆壮起来。

只要有10%的利润,它就会到处被人使用;

有20%,就会活泼起来;

有50%,就会引起积极的冒险;

有100%,就会使人不顾一切法律;

有300%,就会使人不怕犯罪,甚至不怕绞首的危险。

房地产投资的高收益,不是来自于行业的高利润率。

而是源自于高杠杆!

房地产是不可移动的资产,且年折损率极低,天生是银行喜欢的抵押物,天生就易放杠杆!

房地产的投资本质是利用杠杆玩金融,投资的收益威力来自杠杆。

没有杠杆,金融就没有意义。

没有杠杆,房地产投资就变得没有意义!

没有杠杆,房地产投资就只剩下收租的价值!

三)杠杆与流动性

对于投资者来说,流动性重要,杠杆也重要,两者能兼得就最好不过了!

理想很丰满,现实很骨感!

流动性与安全性成正相关。

流动性越强的房子,套现能力就越强,套现所需时间就越短,风险就越小,就越安全!

高流动性正常的标的,房产交易的杠杆,来源于正常的房产金融政策,三成首付,七成贷款!3.3倍杠杆,这是一个正常的交易!

所以一个正常的高流动性标的,不可能放得了大杠杆,放10倍20倍50倍杠杆,不可能,简直是天荒夜谭!

这不是专业投资者所追求的,专业投资者所追求的是10倍,20倍,甚至50倍的杠杆。

圈内专业投资者有个说法,无大倍杠杆,没效率,不投资!

正常交易才3.3倍杠杆啊,哪是什么原因?

让卖家度让了10倍20倍50倍的交易杠杆呢?这个问题值得探索!

一定是卖家房子标的流动性出现了问题!正常市场价,卖家的房子由于各种各样的原因,房子流动交易不起来,丢失了流动性!

那么卖家为了驱动该标的房产流动起来,只有不断的向市场释放降价信号!

让房子的售价一降再降。

标的房子售价逐渐偏离正常市场的价格。

9折笋出现→8折笋出现→7折笋出现!

价格一路滑落!

直滑落到一个市场投资者认可的价格,买卖双方经过市场搏奕,7折笋盘才能形成市场共识。

交易才被重新建立,重建标的流动性!

低流动性标的,只有通过市场打折的价格,才能渐变成高流动性标的!

打7折的真实售价,而银行的评估价反映的是市面普通刚需90平米高流动性三房的市场售价!

市场7折笋,与高评高贷,0首付,10倍,20倍,50倍杠杆就是这样建立起来的!

上述分析发现:房产的售价(单价)、流动性、杠杆三者有以下关系:

单价高,流动性与杠杆必低!

杠杆高,单价与流动性必低!

流动性高,单价与杠杆必低!

房子售价和流动性与杠杆,三者不可兼容!是负相关的,三者其中一高,必定会挤压占用其他两者资源!

杠杆与流动性不可兼得!

选择牺牲流动性,主动猎取大倍率高杠杆!

大面积(流动性低),低单价,高杠杆;0首付,㓥租抵月供;屯资产,屯房屯面积!长持到地老天荒,专注于资产升值,不套现,是长持大面积房子资产投资的深刻逻辑!

哈。。。。,不反驳,懂的自然懂。

四)结语

杠杆与流动性,是鱼与熊掌的关系,不可兼得的。

关键是你怎么看,怎么做。

寻找适合自己的投资法则,适度平衡杠杆与流动性的问题。

根据自己的资金量,风险控制的实际情况,制订适合自己投资策略,才是最好的投资!

(金牛拉车 2019年9月22日)

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